Блоги

«А у нас управдом – друг человека»


   
   31 июля 2020г. был принят новый ФЗ 277, который поспешил напомнить нам старую истину: «Я не знаю - как там в Лондоне, я не была. Может там собака - друг человека. А у нас управдом – друг человека» (из кинофильма «Бриллиантовая рука»).
   Я тоже не знаю, как там у них в Лондоне, но у нас, к сожалению, полезных изменений в новом законе нет. Возможно и хотели как лучше, но получилось… как всегда!
 В части восьмой статьи 161.1 ЖК РФ теперь прописано что председатель совета многоквартирного дома действует либо на основании доверенности, выданной ему собственниками (в таком случае, если председатель подписывает, например, договор управления – права и обязанности по договору приобретают собственники, выдавшие доверенность), либо председатель совета дома может действовать на основании решения общего собрания, которое должно наделить его полномочиями – и тогда при подписании председателем договора управления права и обязанности возникают у всех собственников. Тут есть один нюанс: для этого кодекс переписывать было не обязательно. Судебная практика давно подтвердила возможность наделения председателя полномочиями по решению общего собрания (Определение Верховного Суда РФ от 24.08.2018 №304-ЭС18-12146 по делу №А46-11131/2017). Да и в статье 185 ГК РФ написано, что: «…решение собрания приравнивается к доверенности» (Часть 4 статьи 185 ГК РФ). Между тем, законодатель, увлекшись переписыванием полномочий председателей, изменил ещё один очень важный момент, который касается актов приёма-передачи оказанных услуг и выполненных работ. Подписание таких актов председателем предусмотрено приказом Минстроя (Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 №761). Если раньше до 31 июля 2020г. председатель мог подписать акт просто в силу того, что он председатель (то есть в силу своего статуса), то теперь подписание актов должно быть либо на основании доверенности, выданной собственниками, либо при подтверждении полномочий решением общего собрания.



   Что это обозначает для Управляющих компаний и ТСЖ?
   То, что вам необходимо в повестку дня очередного общего собрания добавить вопрос о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на подписание актов. Если вам повезло и у вас на доме председатель грамотный, компетентный и у него нет «патологической» ненависти к УО, то я рекомендую вам в одной повестке дня определить сразу все возможные полномочия:
  • по подписанию договора управления в редакции, утвержденной общим собранием;
  • по подписанию актов приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • по подписанию актов о нарушении нормативов качества или периодичности показания услуг и выполнения работ по содержанию и текущему ремонту;
  • по подписанию актов о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;
  • по выступлению в суде от имени собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.
Думаю, после этого будет не лишним решить вопрос о вознаграждении председателя.



   Ну и самая плохая новость - из части 4 статьи 44 и части 1 статьи 46 ЖК РФ следует:
что необходимый кворум для принятия общим собранием решения о наделении председателя полномочиями составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Тяжело.


   
   Какие риски, если полномочий у председателя не появится?
   Скорее всего, управляющим организациям будет грозить административная ответственность по части 1 статьи 7.23.3 кодекса об Административных правонарушениях, за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг оформлены частично, а именно не обеспечены участием представителей собственников в осуществление контроля за качеством работ и услуг при их приёмке. Увы, такая судебная практика есть (Решение Ленинского районного суда г.Кемерово от 13.11.2015 по делу №12-338/2015). Для юридического лица это от 150 до 250 тысяч рублей штрафа.
   Именно поэтому я рекомендую Вам провести общее собрание для подтверждения полномочий председателя, а также наладить и укрепить отношения с собственниками.