«Летний план УК: как избежать штрафов ГЖИ и подготовиться к отопительному сезону»

Лето — ключевой период подготовки управляющей компании к зимнему сезону. В статье собраны актуальные требования законодательства, практические рекомендации и типовые ошибки, которые приводят к штрафам ГЖИ.

Летом хочется расслабиться, но управляющим компаниям лучше не терять время зря. Часто бывает так: лето прошло впустую, и к осени навалились срочные дела. В сентябре начинается аврал – бегом доделываются работы перед запуском отопления. Представьте: жильцы мёрзнут, рвутся трубы, а Госжилинспекция грозит штрафом. Причём штраф немалый – до 300 тысяч рублей для УК (для директора – до 100 тысяч, а для ТСЖ – до 50 тысяч) за то, что дом несвоевременно получил паспорт готовности. Если два года подряд допустить такие ошибки, инспекция может вообще исключить дом из лицензии УК, и компанию отстранят от управления. Плюс ресурсники не подадут тепло, пока дом не будет официально готов. Словом, проигнорировав подготовку летом, руководство УК рискует собственной лицензией и кошельком жителей (да и своим тоже).

Готовиться летом – значит встретить зиму без сюрпризов. Вместо того чтобы в панике латать дыры осенью, проще заранее спланировать работы и спокойно выполнить их под тёплым солнцем. Такой проактивный подход экономит деньги и нервы. Дом, хорошо подготовленный летом, легче переносит морозы и снег, меньше потребляет энергоресурсов и почти не ломается зимой. Вложившись летом в утепление и ремонт, УК потом сэкономит на авариях и штрафах – проверено! 

Например, власти Татарстана напоминают управляющим: к осени надо привести в порядок все “слабые места”, влияющие на энергоэффективность дома. Закрыть чердаки и подъезды, вставить стёкла, просушить подвалы, утеплить трубы – тогда зимой жильцы будут в тепле, а счета за отопление – ниже. Летние превентивные меры всегда окупаются: и жильцы довольны, и УК спокойна, и инспекция не придирается. К тому же, закупая материалы и нанимая подрядчиков летом, можно потратить меньше – нет спешки, есть время поискать выгодные цены. Одним словом, готовь сани летом – и зимний сезон 2025 пройдёт гладко и без штрафов.

Что требует закон: Российское законодательство обязывает УК готовить дом к зиме – это не прихоть, а обязанность. Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 утвердило минимальный перечень работ по содержанию жилья, и там прямо сказано: перед зимой нужно промывать и проверять системы отопления, устранять неполадки. Правила эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя № 170) тоже требуют ежегодно готовить все инженерные системы дома к зиме.

Проще говоря, управляющая компания должна летом проверить всё, что влияет на тепло в квартирах, и при необходимости отремонтировать. От бойлерной и теплопункта до батарей в квартирах, от труб в подвале до уплотнения окон – ничего нельзя пропустить. Обычно сразу после окончания отопительного сезона проводится весенний осмотр дома и составляется план ремонтов на лето. Потом – сами ремонты, а в конце лета комиссия проверяет готовность дома и выдаёт паспорт готовности. Все этапы расписаны в правилах, и нарушать сроки чревато штрафами.

 

Новые правила Минэнерго (приказ № 2234 от 13.11.2024) ужесточили требования: теперь проверка готовности должна завершиться не позднее 10 сентября, а паспорт готовности дома нужно получить до 15 сентября. В средней полосе России именно середина сентября – дедлайн, к которому дом обязан быть готов. С 15 сентября жилищная инспекция начинает проверять, у кого нет паспорта. Не получил вовремя – получи протокол за нарушение лицензии. Штраф, как говорилось, до 300 тысяч для компании. Мало приятного, верно? И это не всё: инспекция выпишет предписание устранить нарушения. А не выполните – могут и повторно наказать. Проще сделать всё как положено и спать спокойно. 

Летний план работ УК: что и когда делать?

Итак, как же распланировать лето, чтобы осенью не было мучительно больно?

Вот чек-лист основных дел для подготовки дома к зимнему периоду. Следуя этому плану, вы ничего не забудете и закроете все пункты вовремя.

• План подготовки – до конца апреля. Сразу по завершении отопительного сезона проведите весенний осмотр дома и составьте план работ на лето. Утвердите его до 30 апреля, согласуйте с ресурсниками (теплоснабжающей организацией) и доведите до сведения жильцов – пусть знают, что запланировано. Чем раньше вы спланируете, тем легче подстроиться под график РСО (например, отключения горячей воды) и распределить силы.
• Промывка и опрессовка системы отопления – май–июнь. Пока на улице тепло, займитесь “сердцем” дома – системой отопления. В мае–июне самое время провести гидропневматическую промывку всей системы и гидравлические испытания (опрессовку) теплового хозяйства. Нужно прогнать воду под давлением по трубам, проверить, нет ли утечек, удостовериться, что радиаторы и стояки держат давление. Если где-то “сифонит” – летом спокойно устраните, чтобы зимой не рвануло. Эти обязательные процедуры потом спросят ресурсники и инспекторы, так что лучше сделать их заранее, не дожидаясь холодов.
• Ремонт крыши, фасада, утепление дома – июнь–август. Лето – золотое время для всех наружных работ, которые зимой выполнять сложно и дорого. Используйте тёплые месяцы, чтобы залатать крышу, заделать трещины и швы в фасадах, поменять разбитые окна в подъездах, утеплить дверные проёмы и оконные рамы. Все штукатурно-окрасочные работы, остекление и т.п. нужно завершить до наступления осенних дождей и холодов. Чем плотнее “закроете” контур здания летом, тем меньше тепла улетит на улицу зимой и тем реже жильцы будут жаловаться на холод.

Летние месяцы – лучшее время отремонтировать крышу и фасад. Подрядчики могут спокойно вести работы на высоте в хорошую погоду, чтобы зимой дом был надёжно защищён от осадков и утеплён. 

• Проверка вентиляции, дымоходов, сигнализации – до сентября. Летом нужно обязательно проверить вентиляционные каналы и дымовые трубы. Позовите специализированную организацию, чтобы она прочистила вентканалы и дымоходы и выдала акт проверки. Без такого акта дом могут не признать готовым к зиме. Если в доме газовое отопительное оборудование (котлы или колонки), вместе со службой газа проведите его обслуживание и настройку. Неисправная вентиляция или забитый дымоход – прямая угроза жизни людей, особенно зимой, поэтому эту задачу откладывать нельзя. Все акты проверок и очистки приложите потом к документам для комиссии.
• Подвал и коммуникации – в порядке (июль–август). Спуститесь в подвалы жарким летом, чтобы зимой там было сухо. Подвал должен быть без подтоплений и плесени. Если есть сырость – проверьте дренаж, гидроизоляцию фундамента, отмостку вокруг дома. Заранее отведите талые и ливневые воды, чтобы они не текли в фундамент. Осмотрите все трубы отопления и горячей воды в подвале: на них должна быть тепловая изоляция, без повреждений. Где отсутствует – немедленно восстановите, “оденьте” трубы. Иначе зимой тепло будет зря греть подвал. Заодно проверьте всю запорную арматуру, насосы, бойлеры, вентиля – всё ли в исправности, смазано, не течёт. Лето – время чинить эти узлы, пока они не под давлением и доступ к ним свободный.
• Контроль подрядчиков. Скорее всего, не всё из списка УК делает своими силами. Промывку системы могут выполнять специализированные организации, поверку счётчиков – метрологи, дымоходы чистит другая фирма и т.д. Заключив договоры, держите руку на пульсе: пропишите в контрактах чёткие сроки и контролируйте их соблюдение. Не стесняйтесь требовать акты и отчёты сразу по завершении работ. Лето пролетает быстро, и если подрядчик затянет или не даст документов, дом может не получить паспорт из-за бюрократии. Особое внимание – работам по предписаниям жилинспекции. Если ранее вам выдали “письмо счастья” устранить какое-то нарушение, обязательно выполните это летом и закройте актом, иначе осенью у инспектора будут серьёзные основания вам насолить.
• Связь с жителями. Подготовить дом к зиме без поддержки жильцов трудно. Поэтому включайте жителей в процесс: информируйте и собирайте обратную связь. Заранее предупреждайте о любых работах – от опрессовки (когда не будет воды несколько часов) до ремонта подъезда (“просим извинить за пыль и шум”). Можно расклеить объявления, разослать смс или использовать автообзвон. Когда люди знают, что происходит, они относятся с большим пониманием. Параллельно попросите самих жильцов сообщить о проблемах в доме, которые надо решить до холодов. Например, где в прошлом году были еле тёплые батареи, где дует из окон, где протечка в крыше. Такие сигналы – бесценная информация. Включите их в летний план работ. Бывает, дом с виду в порядке, а в конкретном подъезде кому-то всю зиму было холодно – жильцы подскажут. Наладьте контакт с советом дома: активные собственники помогут проконтролировать подрядчиков и донести до соседей, что сделано для подготовки.
• Документы в порядок! Лето – отличное время разобрать архив и обновить документы на дом. После всех ремонтов не забудьте внести изменения в технический паспорт МКД (если, скажем, поменяли трубопровод или утеплили фасад капитально). Обновите схемы инженерных коммуникаций – отметьте, где стоят краны, задвижки, счетчики, чтобы зимой всё это быстро найти при необходимости. Все акты выполненных работ складывайте в папку. К началу осени у вас должен быть полный комплект: акты промывки, опрессовки, акты проверки вентиляции, отчёты по подготовке оборудования, договоры с ресурсниками, акты сверок по оплате – одним словом, всё, что потом понадобится комиссии. Проверяйте, чтобы в актах были подписи, печати, даты. Знаете, какая распространённая причина отказа в паспорте готовности? Банально отсутствует подпись на каком-нибудь акте или не заполнен журнал. Инспектор вернёт документы на доработку, и время будет упущено. Поэтому заранее приведите всё в идеальный порядок.
• Закупить материалы и запчасти. Летом не только чинят, но и закупают всё необходимое. Проверьте, что у вашей аварийной службы есть инструменты и инвентарь, а на складе – необходимые запчасти. Лампочки, счётчики, секции радиаторов, клапаны, хомуты, утеплитель – всё это должно быть под рукой. Если чего-то нет, закажите заранее. Во-первых, вы избежите простоев осенью в ожидании доставки, а во-вторых – можете поймать скидки у поставщиков в несезон. Закупая большими партиями, вы снижаете стоимость, что выгодно и вам, и жильцам. Плюс с подрядчиками тоже лучше договориться заранее: хорошие бригады нарасхват, осенью они все заняты, а летом у них график свободнее и цены ниже.
• Итоговая проверка и получение паспорта. В конце августа проведите заключительный осмотр дома – всё ли мы сделали, что планировали, нет ли новых проблем. Если что-то осталось – срочно доделать. Затем приглашаем комиссию. Как правило, к середине августа администрация формирует комиссию из представителей всех заинтересованных организаций (управа, теплоснабжающая компания, жилинспекция, газовики и т. д.). Вас уведомят о дате и перечне документов. Подготовьте толстую папку со всеми актами и справками, про которые говорили выше. В назначенный день комиссионно проверяем дом и документы. Если всё хорошо – комиссия подписывает акт, и администрация выдаёт вам паспорт готовности. По новым правилам это должно случиться не позднее 10 сентября (в некоторых регионах даты могут отличаться, но суть – в начале сентября паспорт уже должен быть). Старайтесь пройти комиссию с первого раза. Если будут замечания, придётся их устранять и снова созывать комиссию. А времени осенью уже в обрез. Кстати, с 15 сентября инспекция начинает выборочные проверки домов – информацию о готовности сейчас часто выкладывают в открытом доступе, и контролёры видят, кто не получил паспорт. Чтобы не краснеть, лучше всё сделать вовремя. 

Примерный график подготовки дома к зиме с задачами и сроками:

Реальный кейс: Цифровой помощник для подготовки к зиме. 

Многие современные УК уже убедились: новые технологии делают подготовку проще и быстрее. Например, компания «Мой Дом Онлайн» предлагает диспетчерский модуль и умного голосового робота, которые здорово выручают летом. Как это выглядит? Давайте представим. В июне УК запускает автообзвон всех квартир. Робот приятным голосом сообщает: “Уважаемые жители, такого-то числа будет опрессовка, просим не пугаться отсутствия воды, всё идёт по плану”. Жители предупреждены – значит, меньше паники и звонков. Далее робот спрашивает: “Есть ли у вас проблемы, которые нужно решить до зимы? Нажмите 1, если батареи были холодные, 2, если дует из окон, 3 – если есть другие жалобы”. Люди нажимают необходимые кнопки, и система сразу фиксирует заявки. Диспетчер видит в программе: в третьем подъезде пятеро пожаловались на холодные радиаторы – надо проверить стояк. В пятом подъезде у троих текла крыша – включаем ремонт крыши в план. Так за неделю собирается полный список слабых мест дома.

Современные УК используют ИТ-решения для подготовки к зиме: заявки жителей собираются через онлайн-систему или автообзвон, а ход работ контролируется в диспетчерской программе в режиме реального времени.

Дальше – дело техники. Управляющая компания добавляет собранные заявки в летний план. Сервисные бригады получают задания: где-то отрегулировать отопление, где-то утеплить дверь, где-то заделать швы. Все работы фиксируются в той же системе «Мой Дом Онлайн». Руководитель УК в любое время открывает панель и видит: промывка системы выполнена, акт получен (прикреплён скан); кровля отремонтирована, фото отчёт приложен; 90% квартир проголосовали “Тепло” – то есть жалоб нет. Система напомнит, если сроки каких-то работ подходят или подрядчик задержался. В итоге к концу августа у УК полная картина готовности дома.

* В одном из случаев в Москве таким способом за июнь собрались заявки примерно от 50 квартир – всё мелочи, но их устранили летом. Осенью, когда дали отопление, ни одной жалобы на холод! Инспекция при проверке даже похвалила УК за образцовую подготовку – дом получил паспорт готовности без единого замечания.

Использование цифровых инструментов вроде «Мой Дом Онлайн» становится новым стандартом. Даже небольшая компания с их помощью может держать под контролем сотни задач. Жильцы благодарны за внимание – их слышат и проблемы решают заранее. Руководство УК уверено в готовности дома – все акты собраны, всё проверено. И самое главное – ни авралов, ни штрафов. Вот так технология помогает встретить зиму во всеоружии!

Летняя подготовка – залог спокойной зимы.

Не будем повторять ошибок “коллег по цеху” - распланируем работы, подключим современных помощников – и отопительный сезон пройдёт без проблем. Проверить, всё ли у вас учтено, можно уже сейчас — в системе «Мой Дом Онлайн» доступен удобный шаблон проверки готовности МКД. Пускай зима 2025 станет для вашей УК временем благодарностей от жильцов, а не разборок с инспекцией!

Поделиться