Разбираем, где именно теряют деньги при первой декларации и как этого избежать

НДС для управляющих компаний в 2026: пошаговая инструкция по декларации и защите от штрафов

11.03.2026

📖 Время чтения: 5–6 минут

С 1 января 2026 года десятки тысяч управляющих компаний в России столкнулись с необходимостью платить НДС впервые. Если ваша УК на УСН получила доход свыше 20 млн рублей за 2025 год — вы автоматически стали плательщиком НДС. И первая декларация уже горит.

Сейчас наступает критический момент: март-апрель 2026 — период сдачи первых деклараций по НДС. И именно здесь кроется главная ловушка, о которой многие узнают только после требования ФНС.

После сдачи декларации с заявленной льготой 5% ФНС в 100% случаев запросит обоснование. У вас будет всего 5 дней на ответ. Не успели подготовить 50% документов по крупным контрагентам — придётся предоставить все 100%.

Эта статья поможет вам:

  • Правильно заполнить реестр льгот по форме ФНС
  • Подготовить документы заранее, чтобы избежать штрафов
  • Не попасть в ловушку с повышающим коэффициентом к нормативу

Кто попал под НДС с 01.01.2026

Было:

  • Порог освобождения от НДС для УК на УСН — 60 млн рублей
  • Большинство компаний в безопасной зоне

Стало с 2026 года:

  • Порог снижен до 20 млн рублей — ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ
  • Превысили порог в 2025 году — платите НДС с 1 января 2026
  • Льготная ставка 5% — для УК с доходом от 20 до 272,5 млн руб.

Льготная ставка 5% фиксируется на 12 налоговых периодов (3 года), но в первые 4 квартала 2026 года можно от неё отказаться — если выгоднее ставка 22% с вычетом входящего НДС от подрядчиков.

Что освобождается от НДС — и главное условие

Большинство услуг УК освобождены от НДС по статье 149 НК РФ. Но есть принципиальное условие, о котором часто забывают.

Льгота работает только для услуг, купленных у сторонних подрядчиков. На работы собственными силами она не распространяется.

Что освобождается от НДС

  • Подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ — коммунальные услуги, купленные у РСО и перепроданные жильцам
  • Подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ — работы по содержанию и ремонту ОИ МКД, выполненные через подрядчиков

На что НДС начисляется в любом случае

  • Услуги управления — разница между тарифом и стоимостью подрядных работ
  • Работы и услуги, выполненные собственными силами УК
  • Дополнительные услуги: домофония, видеонаблюдение и другие
  • Повышающий коэффициент к нормативу — подробнее ниже

Реестр льгот КНД 1155127: как заполнить правильно

Это ключевой документ. После сдачи декларации ФНС в 100% случаев запрашивает его при камеральной проверке. Срок ответа — 5 рабочих дней. Не успели подготовить 50% документов по крупным контрагентам — придётся предоставлять все 100%.

Форма утверждена: Приказ ФНС от 24.05.2021 № ЕД-7-15/513@

Шаг 1. Общие сведения

  • Налоговый период (код): 21 — I квартал 2026
  • Отчётный год: 2026
  • Номер корректировки: 0 (для первичной декларации)

Шаг 2. Коды видов операций (Раздел I)

  • 1010229 — коммунальные услуги (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ)
  • 1010230 — содержание и ремонт ОИ МКД (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ)

В сумму вносите только ту часть, которая соответствует стоимости приобретения у подрядчиков. Пример: тариф на содержание 30 руб./м², оплата подрядчикам 25 руб./м² — в реестр идёт именно 25 руб./м².

Шаг 3. Сведения о контрагентах (Раздел II)

Для каждого подрядчика: ИНН/КПП, наименование, сумма операции. Указываете всех подрядчиков по льготным услугам.

Шаг 4. Перечень документов (Раздел III)

По каждому контрагенту перечисляете:

  • Номер и дата договора
  • Номера актов выполненных работ
  • Номера счетов-фактур (если есть)
  • Платёжные поручения

Пример правильной записи:

Договор № 15-СР/2025 от 10.01.2025
Акт № 1 от 31.01.2026 · Акт № 2 от 28.02.2026 · Акт № 3 от 31.03.2026
Счёт-фактура № 124 от 31.03.2026
Платёжные поручения № 587, 612, 701

Сканируйте все документы заранее, подписывайте ЭЦП. ФНС запрашивает их через систему ЭДО. Если не ответили за 5 дней — штраф 5 000 руб. за каждый непредоставленный документ (ст. 126 НК РФ).

Критическая ошибка: повышающий коэффициент к нормативу

С 06.12.2025 повышающий коэффициент для собственников без ИПУ вырос с 1,5 до 2,0 (ПП РФ от 25.11.2025 № 1871). И здесь скрывается ловушка, в которую уже попали многие УК.

Минфин в письме от 27.10.2020 № 03-07-04/93620 формально разрешал включать коэффициент в льготу. Но судебная практика (Определения ВС РФ от 30.12.2021 № 305-ЭС21-25771 и другие) показывает обратное: ФНС и суды считают повышающий коэффициент штрафной санкцией, а не платой за коммунальную услугу. При проверке доначислят НДС + пени + 20% штраф.

Как правильно разделить в квитанции

  • ХВС по нормативу: 150 руб. → льгота, НДС 0%
  • Повышающий коэффициент 2,0: 150 руб. → НДС 5% = 7,14 руб.
  • Итого к оплате: 307,14 руб.

Коэффициент нужно разделить в трёх местах одновременно: в квитанциях, в бухгалтерском учёте и в декларации по НДС (Раздел 7 для льготных операций + Раздел 3 для суммы коэффициентов). Если упустить хоть одно — будут расхождения при проверке.

5% или 22%: как выбрать выгодную ставку

Если доля подрядных расходов высокая — ставка 22% с полным вычетом входящего НДС может оказаться выгоднее. Сравните два варианта на примере УК с доходом 50 млн руб./год.

Исходные данные: льготные услуги — 40 млн руб., облагаемые услуги — 10 млн руб., закупка у подрядчиков с НДС 22% — 35 млн руб. + 7,7 млн НДС.

  Ставка 5% Ставка 22%
НДС к начислению 500 тыс. руб. 2,2 млн руб.
Вычет входящего НДС нет 7,7 млн руб.
Итог 500 тыс. к уплате 5,5 млн к возмещению
Выгодно, если доля подрядчиков невысокая высокая доля подрядных работ

Перейти на ставку 22% можно, подав заявление в ФНС в течение первых 4 кварталов 2026 года. Проконсультируйтесь с бухгалтером — в каждом случае соотношение цифр будет своим.

Чек-лист: что подготовить до сдачи декларации

До сдачи декларации

Заполнить реестр льгот по форме КНД 1155127
Подготовить Раздел 7 декларации с кодами льготных операций (1010229, 1010230)
Выделить повышающие коэффициенты отдельной строкой в учёте и квитанциях
Проверить договоры со всеми подрядчиками, РСО и обслуживающими организациями
Принять решение по ставке: 5% или 22%

Для ответа на требование ФНС — готовить заранее

Договоры в PDF с ЭЦП (приоритет — крупные контрагенты)
Акты выполненных работ за I квартал 2026
Счета-фактуры от подрядчиков
Платёжные поручения с отметкой банка
Реестр счётов — выписка из 1С или бухгалтерской программы

Главное: не ждите требования ФНС. Готовьте документы до сдачи декларации. 5 дней — это очень мало, когда контрагентов десятки.

Коротко: три главных правила

  • До сдачи декларации — заполнить реестр КНД 1155127 и собрать документы по всем подрядчикам в электронном виде с ЭЦП
  • В квитанциях, учёте и декларации — выделить повышающий коэффициент отдельной строкой
  • При требовании ФНС — 5 дней на первый ответ (50% документов), ещё 5 дней на остальное. Каждый просроченный документ — 5 000 руб. штрафа

Первая декларация — это проверка всей системы учёта. ФНС обязательно запросит подтверждение льгот. Готовьтесь заранее, чтобы не платить штрафы и пени.

📘 Нормативная база

Статья носит информационный характер. Перед принятием решений рекомендуем проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом.