Переход с УК на ТСН: честный разбор плюсов и минусов от председателя

18.09.2025

Иван Морозов

Председатель ТСН

Октябрь 2021 года. Собрание собственников в нашем доме серии П-44, 108 квартир. Повестка дня: смена управляющей компании или создание ТСН.

"Хватит кормить дядю!" — кричал сосед из 47 квартиры. "А кто будет заниматься аварией в 3 утра?" — возражала пенсионерка с первого этажа.

Через два часа споров проголосовали: 67% за создание ТСН. Меня выбрали председателем. Сегодня, спустя три года, готов честно рассказать: что из этого вышло.

Что было до ТСН

Управляющая компания:

• Тариф: 35 руб/м² (содержание и ремонт)

• В управлении: 47 домов

• Собираемость платежей в нашем доме: 82%

• Среднее время реагирования на заявки: 1-2 дня

Основные проблемы:

• Заявки терялись в общем потоке — среди 47 домов наши обращения не имели приоритета

• Время реагирования неконтролируемое — заявки решались от 3 дней до 2 недель по усмотрению УК

• Отсутствие детализации расходов — в отчетах только общие суммы без указания подрядчиков и цен

• Низкий контроль качества — выбор подрядчиков без участия собственников, отсутствие гарантий

 Последней каплей стал ремонт крыши: УК заложила в смету 450 тыс. рублей, но после дождя протечки остались. На претензии отвечали: "Гарантийный случай, будем устранять весной.

Создание ТСН: первые шаги

Документальное оформление (2 месяца):

1. Протокол общего собрания о создании ТСН
2. Устав товарищества (взяли типовой, адаптировали под дом)
3. Регистрация в налоговой
4. Открытие расчетного счета
5. Уведомление управляющей компании о расторжении договора

По данным рынка, создание ТСН обходится от 35 до 60 тыс. рублей в зависимости от региона

Избрание правления:

• Председатель (я) — техническое образование, опыт работы с подрядчиками
• Казначей — главный бухгалтер по профессии
• Секретарь — пенсионерка, очень активная

Что изменилось: плюсы перехода

1. Полный контроль финансов

Раньше (УК): платили 35 руб/м², не знали, на что конкретно тратятся деньги.

Сейчас (ТСН): каждый рубль на виду.

Наша структура затрат:

• Коммунальные ресурсы на общедомовые нужды: 34%
• Содержание общего имущества: 28%
• Текущий ремонт: 22%
• Управленческие расходы: 12%
• Резервный фонд: 4%

Ежемесячно публикуем отчет в чате дома с детализацией всех трат. Любой собственник может посмотреть, на что потратили его деньги.

2. Прямые договоры с поставщиками

Экономия на посреднических услугах:

• Вывоз мусора: было 7,20 руб/м², стало 5,50 руб/м² (договор напрямую с региональным оператором)
• Лифтовое обслуживание: было 155 руб/квартиру, стало 125 руб/квартиру
• Уборка подъездов: было 32 руб/м², стало 26 руб/м² (наняли уборщицу напрямую)

3. Качество работ под контролем

Пример с ремонтом крыши:

1. Получили 3 коммерческих предложения
2. Выбрали подрядчика голосованием
3. Я лично контролировал каждый этап
4. Результат: протечек нет уже 2 года, потратили 365 тыс. вместо заявленных УК 450 тыс.

Критерии выбора подрядчиков:

• Рекомендации соседних домов
• Гарантии на работы (минимум 2 года)
• Поэтапная оплата (без предоплат)
• Фотоотчеты о ходе работ

4. Быстрое реагирование на проблемы

Примеры:

• Заявка на замену лампочки: выполняется в течение дня
• Прочистка канализации: вызываем слесаря в тот же день
• Мелкий ремонт: делаем сами или через проверенных мастеров

5. Персонализированный подход

Знаю всех жителей, их проблемы и предпочтения. Пенсионерам помогаем с мелким ремонтом бесплатно, молодым семьям организовали детскую площадку.

Минусы и сложности

1. Огромная ответственность

На мне как на председателе:

• Контроль всех финансовых операций
• Взаимодействие с контролирующими органами
• Решение конфликтных ситуаций
• Организация собраний и голосований

2. Конфликты между собственниками

Типичные споры:

• "Зачем тратить на детскую площадку, у нас детей мало"
• "Почему убираем подъезды каждый день, хватит и 3 раза в неделю"
• "Этот подрядчик дорогой, давайте найдем дешевле"

Решение: все принципиальные вопросы выносим на голосование в чате. Большинство голосов решает.

3. Административная нагрузка

Что приходится делать:

• Ведение бухгалтерского учета (наняли аутсорс за 11 тыс/месяц)
• Подача отчетности в налоговую
• Организация собраний собственников
• Работа с должниками по платежам
• Взаимодействие с контролирующими органами

4. Риски и ответственность

Что может пойти не так:

• Недостаток средств на крупный ремонт
• Конфликт с подрядчиком
• Претензии жителей к качеству управления
• Проблемы с отчетностью

5. Необходимость экспертизы

Чему пришлось учиться:

• Основы ЖК РФ и управления МКД
• Принципы работы инженерных систем
• Взаимодействие с поставщиками услуг
• Бюджетирование и планирование

Вывод: Без знаний можно наделать дорогих ошибок.

Финансовые результаты за 3 года

Тарифная политика

*Средний тариф содержания и ремонта жилья в России варьируется от 22 до 35 руб/м² в зависимости от региона и типа дома

Качество услуг

*По отраслевой статистике, средняя собираемость платежей за ЖКХ в России составляет 93-95%, но многие УК сталкиваются с проблемами неплатежей

Финансирование крупных проектов:

• Ремонт крыши: собрали 365 тыс. за 2 месяца
• Детская площадка: 115 тыс. за месяц
• Видеонаблюдение: 82 тыс. за полтора месяца

Резервный фонд

Юридический комментарий

Комментирует специалист по жилищному праву:

"Переход на ТСН — серьезное решение, которое требует взвешенного подхода.

Правовые особенности:

ТСН — это юридическое лицо со всеми вытекающими обязательствами. Председатель несет персональную ответственность за управление. Необходимо строгое соблюдение требований ЖК РФ.

Ключевые риски:

Административная и финансовая ответственность, сложности при смене председателя, требования к отчетности и документообороту.

Рекомендации:

Изучите Устав и обязательства до принятия решения. Обеспечьте юридическое сопровождение на первом этапе. Застрахуйте ответственность председателя.

ТСН подходит активным собственникам, готовым погружаться в управление домом."

Когда стоит переходить на ТСН

Идеальные условия:

Дом:

• До 150 квартир (управляемый размер)
• Не старше 30 лет (меньше проблем с инженерией)
• Высокая активность собственников

Собственники:

• Готовы участвовать в управлении
• Есть люди с управленческим опытом
• Высокий уровень доверия друг к другу

Финансы:

• Стабильная собираемость платежей (от 85%)
• Нет критичных долгов по коммунальным услугам
• Возможность формировать резервы

Когда НЕ стоит:

Проблемные ситуации:

• Высокий уровень конфликтности между собственниками
• Большое количество неплательщиков
• Отсутствие активных людей, готовых заниматься управлением
• Дом требует срочного капремонта на большую сумму

Альтернативы ТСН:

• Смена управляющей компании на более эффективную
• Усиление контроля за УК через совет дома
• Переход на непосредственное управление (для небольших домов)

Практические советы по переходу

Подготовительный этап (2-3 месяца)

1. Изучение вопроса:

• Почитайте ЖК РФ (главы 6 и 13)
• Изучите опыт соседних домов
• Проконсультируйтесь с юристом

2. Работа с собственниками:

• Проведите несколько встреч для обсуждения
• Покажите финансовые выгоды
• Найдите людей для будущего правления

3. Финансовый анализ:

• Проанализируйте текущие расходы
• Просчитайте потенциальную экономию
• Заложите резерв на непредвиденные расходы

Создание ТСН (1-2 месяца)

Документы:

• Протокол общего собрания (кворум 50%+1, решение большинством)
• Устав ТСН (можно взять типовой)
• Заявление в налоговую на регистрацию

Практические шаги:

• Открытие расчетного счета
• Уведомление УК о расторжении договора
• Заключение прямых договоров с поставщиками услуг

Первые месяцы работы

Приоритетные задачи:

• Наладка документооборота
• Работа с должниками
• Аудит состояния общего имущества
• Формирование бюджета

Альтернативы ТСН

1. Смена управляющей компании

Плюсы:

• Меньше рисков и ответственности
• Профессиональное управление
• Не нужно изучать все тонкости самостоятельно

Минусы:

• Меньше контроля над процессами
• Посреднические наценки
• Зависимость от качества УК

2. Усиление контроля за УК

Инструменты:

• Активный совет многоквартирного дома
• Регулярные отчеты УК перед собственниками
• Общественный контроль за расходованием средств

3. Непосредственное управление

Подходит для:

• Небольших домов (до 30 квартир)
• Простых инженерных систем
• Очень активных собственников

Мои выводы после 3 лет

Что получили:

• Финансовая прозрачность: каждый рубль на виду
• Экономия: около 90-100 тыс. рублей в год для всего дома
• Качество: работы выполняются лучше и быстрее
• Резерв: накопили 395 тыс. на непредвиденные расходы
• Сообщество: жители стали более сплоченными

Какие обязанности появились у меня как у председателя:

• Дополнительная нагрузка 15-20 часов в неделю
• Полная ответственность за все решения
• Необходимость изучить ЖК РФ и тонкости управления

Стоило ли это делать?

Однозначно да. Но только при условии, что есть люди, готовые заниматься управлением.

Наш дом стал:

• Чище и аккуратнее
• Финансово стабильнее
• Более сплоченным сообществом

Заключение

Переход с УК на ТСН — это не панацея, а инструмент для тех, кто готов взять управление в свои руки. Мой совет: если сомневаетесь — начните с создания активного совета дома при УК. Если через полгода поймете, что хотите больше контроля — тогда думайте о ТСН.

Подписаться