Долги по текущему ремонту скоро начнут переходить к новым собственникам: как УК подготовиться к изменениям?
31.10.2025
Максим Иванов
юрист-консультант с 12-летним стажем в сфере ЖКХ
Масштаб проблемы? Таких случаев немного, но они системные. УК судится с прежними собственниками, но взыскать удаётся редко — человек уже живёт в другом городе или просто игнорирует суды.
В Госдуме находится законопроект, который изменит правила игры: долги по текущему ремонту начнут переходить к новым владельцам — как сейчас с капремонтом. Закон ещё не принят, но готовиться к изменениям нужно уже сейчас.
Что изменится
Сейчас
Долги по текущему ремонту остаются за прежним владельцем. При продаже квартиры УК их списывает.
После закона
Долги по текущему ремонту будут переходить к покупателю вместе с квартирой — как сейчас долги по капремонту.
Пример: Квартира с долгом 45 000 ₽ (коммуналка 15 000 + капремонт 18 000 + текущий ремонт 12 000).
Сегодня новый владелец платит только 18 000. После закона — все 30 000 (кроме коммуналки).
Важный нюанс: Срок исковой давности (3 года) продолжит действовать. Но теперь УК сможет взыскать долг с нового собственника, а не только со старого.
Почему это важно для управляющих компаний
Давайте посмотрим на цифры реальной УК среднего размера.
Типичная картина:
- Площадь в управлении: 200 000 м²
- Тариф на содержание и ремонт: 30 руб/м²
- Ежемесячные начисления: 6 млн рублей
- Собираемость платежей: 82%
- Не собирается ежемесячно: более 1 млн рублей
Часть этих денег — долги по текущему ремонту, которые сейчас просто исчезают при продаже квартир.
Реальный пример из практики: В нашей УК за 2024 год списали в безнадёжные долги 1,8 миллиона рублей. Из них 640 тысяч — задолженность по текущему ремонту от собственников, которые продали квартиры. После вступления закона в силу эти деньги можно будет взыскать.
Когда ждать изменений
Законопроект находится в процессе рассмотрения. Изначально планировалось, что норма о переходе долгов вступит в силу с 1 октября 2025 года, но финальное решение пока не принято.
Что это означает на практике:
- Точной даты вступления в силу пока нет
- Закон может быть принят в любой момент
- УК нужно готовиться заранее, чтобы не упустить возможность
Переходный период: что учесть
Когда закон вступит в силу, возникнет серая зона. Если квартира продана до вступления закона, но право собственности зарегистрировано после — будет ли переходить долг?
Пример:
- Договор купли-продажи: 25 сентября
- Вступление закона: 1 октября
- Регистрация права: 10 октября
Судебная практика по таким ситуациям будет формироваться постепенно. Первым УК придётся сложнее всего.
Что делать УК прямо сейчас
Даже если закон ещё не принят, подготовка займёт время. Вот что критично:
1. Обновите документы
Уведомление о смене собственника — добавьте строку "Долг по текущему ремонту" с суммой и периодом. Уже сейчас информируйте покупателей.
Акт сверки — выделяйте текущий ремонт отдельно с помесячной детализацией. Это защитит в суде.
Договор управления — пропишите механизм перехода долгов заранее.
2. Начните вести детальный учёт
Главная ошибка: УК переводит долг на нового владельца, а доказать период возникновения не может. Суд списывает долг.
Что делать:
- Храните детализацию начислений минимум 5 лет
- При смене собственника делайте "стоп-кадр" лицевого счёта
- Получайте подпись на акте сверки
3. Уведомляйте правильно
Суды требуют доказать, что покупатель реально знал о долге.
Работает
Заказное письмо с описью + уведомление в личном кабинете + SMS
Не работает
Один звонок без записи
4. Работайте с должниками уже сейчас
Не ждите закона. Звоните тем, кто планирует продажу:
"У вас долг 28 000 по текущему ремонту. Скоро он начнёт переходить к покупателю — это усложнит продажу. Давайте обсудим рассрочку?"
Результат: Собственники гасят долги быстрее.
5. Наладьте контакт с риелторами
Встретьтесь с крупными агентствами в районе. Объясните изменения. Предложите простую проверку долгов онлайн.
Это даст:
- Меньше конфликтов с покупателями
- Репутацию прозрачной УК
- Раннюю проверку долгов до сделки
Главное
Закон о переходе долгов по текущему ремонту может вступить в силу в любой момент. Для УК это означает:
Плюсы:
- Меньше безнадёжных долгов
- Выше собираемость платежей
- Больше инструментов для работы с должниками
Задачи:
- Обновить документы и процедуры
- Обучить персонал
- Настроить уведомления
- Наладить работу с риелторами
Те УК, которые подготовятся заранее, получат преимущество. Те, кто проигнорирует изменения, будут разгребать судебные споры и доказывать очевидное.
У вас есть время подготовиться до вступления закона в силу. Используйте его.
